樓市整體呈螺旋式上行 如果20年前買下幾套房

來源： 信息時報

「如果當初買了珠江新城的房子」、「如果當初多買了兩套濱江東的房子」……這麼多年來，身邊不少親朋好友都在「後悔」。縱觀廣州20年前，珠江新城樓價也不過4位數，但能「慧眼識樓」的人並不多。20年來，廣州樓市發生了什麼變化？

20年前珠江新城樓價僅6千樓市整體盤旋上行

一部《蝸居》寫盡普通人在一線城市買房的不易。現在回憶起來，如今的不易，是因為你早期錯過了很多機會。某著名主持人多年以前曾經主持的一個節目叫「圓桌派」，其中有一期談論房子的問題。他說了這樣一句話：這輩子唯一沒有騙過你的人，就是房產中介，當年讓你買都沒買！

在廣州珠江新城，如今二手房掛牌均價平方米幾乎超過了六位數。但在20年前，你有這樣的眼光嗎？

中原地產項目總經理黃韜，如今從業近30年，他向記者回憶稱：2000年，中原地產代理的幾個CBD的一手盤，均價9000元/平方米。「那個時候，雖然廣州市中心在天河北，但是珠江新城的房價已經是最貴的了，因為天河其他板塊的樓價只有6000元/平方米左右。即便如此，當時『慧眼識樓市』的卻沒有幾個。」黃韜表示，當時銷售速度不算很快，一個月只能賣10套左右，主要原因還是「貴」。另外，珠江新城在2000年的時候，很多地塊還是一片工地。

「從2000年開始，廣州房價基本每年都有升。」黃韜回憶稱。到了2003年，廣州樓市首個拐點出現。受到「非典」的影響，廣州樓市也隨着香港出現樓價明顯下跌。當時房管局數據顯示，2003年，廣州十區商品住宅均價為3888元/平方米，同比下降5.1%。當年「五一」黃金周也因為「非典」基本無人看樓，樓市遭遇重挫。

然而，「非典」對於樓市的影響，很快就隨着疫情的過去而消失。樓市否極泰來，開始進入真正的「黃金時代」。廣州樓市成交量大幅回升，這一態勢一直持續到2007年。房管局數據顯示，2007年5月廣州市中心六區的一手商品住宅均價已達10331元/平方米，比當年4月上升了352元/平方米，六區均價破萬，廣州開始步入萬元樓時代。

那幾年，炒房客賺得盆滿缽滿的時候，誰都沒有想到，「最後一棒」的風險來了。2008年，美國由房產所引起的次貸危機爆發，從而形成全球金融危機。雖然當時樓市成交量跌入冰點，但在減息、免稅、降首付等多項樓市利好的刺激下，樓市盤旋上行。

不過，統計數據顯示，從2008年到2018年這10年間，廣州商品住宅成交面積出現了3次大波動，在2008年、2011年、2014年先後形成谷底。

20年來「收」「放」結合 樓市平穩上行

回顧近20年廣州樓市政策，業內人士表示，政策根據當時樓市情況而出台，「收」、「放」兩者緊密結合。20年的發展，廣州樓市平穩上行。

2008年，受全球金融危機影響，全國財政政策由上半年的「穩健財政政策和從緊貨幣政策」迅速轉換為「積極財政政策適度寬鬆的貨幣政策」，連續多次降准降息，並推出減息、免稅、降首付等多項樓市利好新政。但是金融危機大環境下樓市調整的格局已經形成，觀望氣氛無法打破，一、二手房雙雙陷入困境。

2010年，國家明確房地產調控的主要任務是：遏制房價過快上漲。這一年，註定是政策多多的一年。當時，廣州樓市均價突破萬元，開啟「萬元時代」。這一年，也是廣州樓市以經濟復甦為基礎，以調控政策為走向的一年。這一年，國家出台了30多條金融稅收、土地、房地產相關政策來調控樓市，包括為業界熟悉的「國十一條」、「國十條」、「國五條」等重要房地產調控政策。而廣州也相繼出台了「穗7條」、「穗4條」來抑制廣州房價過快上漲。

進入到2011年，多重調控政策持續加壓，限購、限價、限貸、限外……等政策層出不窮，經濟和行政手段並用，從抑制需求、增加供給、加強監管等多方面對房地產市場進行全方位調控。

2013年伊始，在樓市響起一片「漲」聲之時，國家出台樓市調控「國五條」，再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房。同時，提出對房價上漲過快的城市及時採取限購措施，以及建立穩定房價工作問責制等。當年3月底，在「新國五條」政策背景下，廣州市「國五條」細則落地，釋放政策將持續從緊的信號。

2015年是不折不扣的樓市「政策年」。「330」新政、5次降准降息、 「7090」政策退出、公積金新政、外資購房鬆綁、統一不動產登記制度、新版「930」……掀起多個樓市高潮，呈現出密集、立體化、全方位、組合使用的特點。

2017年年初，廣州史上最嚴限購政策的出台，廣州樓市迎來拐點，再加上一系列樓市降溫政策措施，廣州樓市進入了「恆溫」期。

2019年~2021年，「房住不炒」已經成為國家的基本方針，包括在「十四五」規劃中，都可以看到，對於地產市場的監管力度，可以說是越來越嚴格。

購房需求外溢 兩大近郊區域承接剛需

隨着廣州主城區的發展，人口逐漸增多。加上中心區購房的限制，不少剛需買家逐漸將目光轉移到廣州的外圍區域。而隨着交通、生活設施、商業等配套，廣州多個副中心也漸漸形成。

黃韜表示，過去20年中的前10年，大家買房的區域主要集中在天河和老三區。後10年中，購房需求逐漸外溢。其中一個剛需熱點區域就是增城。據悉，對於增城「十四五」的規劃中，已經明顯感覺到政府將用好粵港澳大灣區樞紐城市廣州東部交通中心的節點優勢，推動區域發展，並深度融入灣區建設，打造廣州發展（600098）重要的一個極點，並且重點放在了廣州東部CBD和荔湖新城兩個地方。很明顯，增城未來城市形態是以新塘、增城開發區（廣州東部CBD） 荔城、荔湖（荔湖新城）的雙中心結構。

此外，近年來廣州東部CBD不斷加強產業基礎，並且依託廣深港澳科技走廊的區位優勢，推動產業轉型升級，積極布局高新產業（300832），使得即使褪去牛仔服裝產業，廣州東部CBD片區也能重新激發新活力，成為未來增城的商務中心。

日前，克而瑞發布整理了近9個月廣州外圍五區的網簽均價數據，均價較為「親民」的當屬增城、從化以及花都三區，在「2」字頭起步。增城區規劃和配套上相對較好。而相較其餘兩個區域，增城區不僅已發展起醇熟的新塘板塊和朱村板塊，更有利的是該區坐擁地鐵21號線，能夠與地鐵14號線、6號線、4號線以及5號線實現換乘，通達廣州各區十分方便，也確實更符合90後年青一代的置業選擇。

另一外移熱點區域在南部。縱觀廣州南部的發展，從海珠、番禺起一直延伸至南沙，南拓的腳步十分堅定。從前，廣州南部承載了廣州很大一部分的居住功能。昔日被稱為離市區太遠、交通不便、產業少、人氣不足的「西伯利亞」荒涼之地，站到了歷史發展的前台，迎來了起飛的曙光。近幾年引進多家集團化辦學的學校，包括廣州外國語學校附屬學校、華南師範大學附屬南沙中學、華南師範大學附屬南沙小學、廣州第二中學南沙天元學校、廣州大學附屬中學南沙實驗學校等。交通方面，南沙站樞紐定位為「粵港澳大灣區中心樞紐」，設置站台14座，到發線30條。區內軌道規劃有15號環線。市內軌道則有直通金融城的4號線，直通珠江新城琶洲的18號線，以及直達白鵝潭金融中心的22號線，還規劃有直通知識城的高速地鐵。為此，南沙近一兩年也吸引了不少剛需買家。

行業大變革抓住調整機會才能成為強者

「從這20年來看，萬科、碧桂園、恆大仍然保持着頭部房企的位置，很多房企都已經歷了行業大變革。」黃韜表示。

眾所周知，2016年全國範圍的樓市調控開啟，至今已有3年多時間。一方面各種調控政策加碼，限購、限售、限貸層出不窮；另一方面銀行放貸速度放緩，房企融資渠道收緊。很多高槓桿、高周轉、高負債的房企壓力陡增。自2018年下半年開始，樓市調控的成效便開始陸續凸顯。在房地產行業大變革的環境下，諸多中小房企面臨生存考驗。據最高人民法院全國企業破產重整案件信息網數據，2019年，全國有528家房企發布破產公告。據悉，破產房企的大部分是一些小型房企。由於融資渠道狹窄，很多小房企想要順利進行資金周轉，只能通過民間借貸，最後債務越滾越大、負債越來越高，資不抵債只能宣告破產。

在「房住不炒」的大背景下，樓市調控依然會保持謹慎態度，那些抓住行業調整的機會、完成產業模式的重塑、重新規划行業玩法和利潤鏈條的房企會強者恆強，而那些資金鍊緊張的房企，則大概率會在行業的調整中無奈謝幕。